从柬埔寨式“西港坍塌” 浅谈海外房产投资的猫腻

从柬埔寨式“西港坍塌”浅谈海外房产投资的猫腻

猫哥随谈 大同海外 7月4日


6月24日晚上7时30分, 柬埔寨西港大楼坍塌所救行动结束, 事故造成了28人死亡, 26人受伤, 涉事的4名中国公民被指控非故意杀人和伤人罪等三项罪名被羁押候审。 


笔者两年前,也随大流加入了推荐海外房产的行业, 因为海外房产确实是海外资产配置的有效工具。 一年前, 也随大流的去了柬埔寨考察当地房产, 回国之后心里还隐隐作痛了好几天,一方面看到这个国家的疾苦而感无能为力,一方面看到随处可见的腐败而百姓不堪一击, 一方面看到低收入及高物价社会的最大悬殊 , 让人心有怜悯却无处释怀。 从此之后再也不敢向任何人推荐柬埔寨购房。

同行似乎都流行互揭, 从格力和奥克斯,从恒大到碧桂园, 几千块的空调你笑而不语, 上百万上千万的房产你是不是应该考虑清楚呢?

可能笔者原来对这个国家的认识也有点主观吧: “寨” 让人感觉是相对落后的村庄。当看到这个新闻后, 笔者觉得自己可以分享一下在金边的亲身经历共大家参考交流。 

金边的开发商及中介强调:

1. 东盟核心,该国每年7%以上的GDP增速;

2. 年轻人口国, 国民平均年龄28岁, 将带来前所未有的人口红利;

3. 一带一路, 国际资本争相入驻;泛亚铁路, 三小时东南亚经济圈

4. 西港蕴藏丰富石油,相当于迪拜的1/2

5. 旅游城市, 入境度假人数激增, 高端住宅需求巨大;

6. 租金收益超高,房产持续升温,最佳投资时机, 即买即收租

7. 美元资产,外汇自由流通,非CRS享31国贸易优惠

......

笔者记得考察接待安排了金边酒店考察第二天, 接待人员志在必得, 整个售楼处全部是中国投资客, 当笔者被要求带头认购时,完全惊呆了。 或者财富注定是集中在这样有独特的投资眼光的少数人身上, 而笔者没有这个福份, 甚至心里开始同情下一个接盘侠。 

既然数据闪亮, 就让更多的数据告诉我们真相:

1

GDP增速超7%, GDP总量222.8亿美元, 与中国广州市南沙区的总量相当。发展再神速, 这也是硬伤!



GDP人均不到1400美元的柬埔寨人买得起2500-3000美元一平米的房子?!没有本地人购房的房地产经济,单靠中国炒房团拉动, 经济的稳固程度会怎样? 投资升值空间又有多少?这是良性市场还是“ 西港式坍塌”?



去过柬埔寨的人估计会挺诧异的, 这个国家的首都和中国三四线县城差不多, 还居然没有高速路, 基本没有重工业。投资海外房产,关注这个国家的产业,是非常正确的,这直接决定这个国家的资产增值潜力、以后转手收益、出租回报等,但你需要了解全部真相,而不是别人提供的掐头去尾的数据!


2

人口红利? 这个国家,人均年龄28岁,人口红利就意味着巨大的劳动力和消费市场?


 据相关数据公布,柬埔寨的平均寿命全球142名, 亚洲最低。气候常年高温闷热, 在民间, 柬埔寨的重工业又极不发达, 很多男性无工作, 不得不在家带孩子,或者从事服装业或服务行业。每年由于疟疾、采矿和营养不良导致的非自然死亡成千上万。 这份人口红利, 对投资客是否有意义?实业家要是去开个服装加工厂倒确实是成本比国内低很多。


3

丰富” 的石油资源?石油储备为迪拜1/2?           

     柬埔寨第三大陷阱:“丰富”的海洋石油资源,石油储备为迪拜的1/2!事实是,迪拜是中东最缺石油的地区之一,石油产业占迪拜国民生产总值不到1%。正是由于缺少石油,迪拜才走出了“迪拜模式”。以高端房地产和金融业主导的经济发展模式,靠大规模融资等大兴土木,试图驱动金融杠杆“利滚利”,以此拉动经济发展。迪拜的人均GDP是35000美元, 是柬埔寨的25倍,所以无论是金边还是西港,不可同日而语。 

(迪拜)

4


旅游城市, 入境度假客户激增高端住房需求巨大?      

     2018年柬埔寨入境游客为620万,其中中国旅游超过200万。 它的邻居泰国2018年外籍游客超过3800万, 中国旅游超过1000万,没有比较就没有伤害。 如果开发商或中介和你说,泰国的房价多贵啊, 金边性价比高啊, 真相是3000美金的房子, 在普吉岛都可以买到海景房了, 在清迈小别墅都有了。 而金边买房, 居然还是像国内一样计算建筑面积, 得房率低!更有甚者,我们看到的购房合同居然只有中文!这是为中国投资客量身打造的吗? 

     有报导称: 金边人口将近300万, 外籍游客及常驻外籍人士预计高达20万, 而现有的房产供应量不到7000套, 高端房产供不应求。 

     笔者在思考一个问题: 如果这么多的高端人才, 为何对GDP的贡献看不出来? 之前这些外籍人士住哪儿呢? 


5

美元资产,大咖们在这过个账, 你却真的买了房        

普通投资客选择柬埔寨,除了海外地产中介的吹嘘外,重要的原因之一:大咖的影响力,大量热钱涌入柬埔寨。比如薛x子、马x等投资了柬埔寨,X地区土豪整层购买。

事实是,柬埔寨暂时没有外汇管制,大咖来这里是过下账,人民币转美元,并且现在已经开始有这方面的监管,一旦禁止,房价立刻腰斩。整层拿是便于操作整层转手,你跟着过账的大佬,最后真的买了房。下一个接盘侠会是谁呢?你只是要包租的那三五年收益吗?


后话:

       投资海外房产,我们需要了解的是全部真相, 而不是别人提供掐头去尾的数据!关注这个国家的整体经济状况和产业结构,批判性分析这个国家的资产增值潜力、以后转手收益、出租回报等综合信息, 才可能找到更有价值的投资机会!相比之下, 海外房产投资,亚洲更值得关注的是日本例如大阪、泰国(虽已经连续升了四五年, 低位配套齐全的小公寓仍可关注)、菲律宾、迪拜; 欧洲的英国、德国、法国、西班牙、葡萄牙,找对标的稳赚不赔; 澳洲和加拿大如果没有移民身份,税率及成本都高,建议暂时观望.



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